鸡肋or真香？南昌商转公最全解读！附：公积金贷款额度计算方法！

江西爱房网 2023-02-11

很多购房者，在看房时都会关注一点：能不能用公积金贷款？

毕竟，在商业贷款利率达到近5.65的情况下，公积金贷款利率仅3.25是多么的吃香！最近，公积金也频频传来好消息！

01PART省/市住房公积金恢复“商转公”业务

11月3日，南昌市公积金管理中心发布《关于恢复办理商转公业务的通知》（下称《通知》）。为促进房地产业健康发展，支持缴存职工实现基本和改善性住房需求，减轻商业性住房贷款缴存职工还款压力，南昌住房公积金管理中心在个贷率稳步控制在85%以下的前提下，恢复办理商业性住房贷款转住房公积金贷款业务。

11月4日，继南昌市公积金恢复“商转公”之后，江西省住房公积金也发布了《省住房公积金“商转公”业务指南》，恢复办理商业性住房贷款转住房公积金贷款业务。

注：申请转为公积金贷款的房产必须是家庭首套房或二套房，家庭第三套（及以上）房产不予受理。

这一消息刚发布，就吸引了一大波网友的关注，毕竟，公积金贷款利率仅3.25%，与南昌目前首套房贷利率5.65%左右相差较大。

若贷款50万元，等额本息30年计算：

公积金贷款：月供2176.03元，还款总额78.34万元，利息28.34万元

商贷（以5.65%计算）：月供2886.18元，还款总额103.9万元，利息53.9万元。

两者利息相差25.56万元，这足够南昌部分区域楼盘的首付了。

另外，办理商转公，还要关注一点：组合贷无法商转公，商转公不能“组合贷”。这个，就涉及到贷款额度的问题。

按照南昌公积金目前的贷款政策，城区夫妻双职工，最多贷款60万元。即便是商转公，贷款额度也不超过这个限值。

假如，你现在的商业贷款还有80万，那么，你如果想要办理商转公，必须先用现金填补至少20万，剩余的60万才能用公积金贷款，当然，前提是你的公积金贷款额度可以达到60万，如果达不到，那意味着你填补的将比20万还要多。

对于普通购房者而言，这可不是一笔小数目。

更重要的是，南昌又有多少人，能够贷足公积金的单人50万、双职工60万呢？

南昌公积金贷款额度如何算？02PART

公积金贷款额度的确定方式，是根据借款人的公积金缴存状况、账户余额、缴存时间及剩余缴存年限等因素综合判断可贷款额度及还款能力，即：

贷款额度=(借款人公积金账户余额+共同借款人公积金账户余额)X20倍X缴存时间系数X剩余缴存年限系数。

剩余缴存年限系数取值1。

◆缴存时间系数：

缴存时间	缴存时间系数
6≤缴存时间≤12（月）	0.5
12＜缴存时间≤24（月）	0.9
24＜缴存时间≤36（月）	1
36＜缴存时间≤48（月）	1.1
48＜缴存时间≤60（月）	1.2
缴存时间＞60（月）	1.3

备注：异地调入的职工，由异地公积金中心出具正常缴存6个月及6个月以上的缴存证明，并将异地缴存的公积金全部转移至本地公积金账户上。缴存时间系数统一设定为0.9，否则按职工在南昌住房公积金管理中心参数时间确定。

南昌公积金贷款相关问题解答03PART

这两天，小编梳理了市民关于公积金"商转公"的相关问题，南昌住房公积金管理中心信贷科科长罗文春，来一一给我们解答了。

网友：商转公业务适用于哪些银行？

罗文春：南昌市商业银行的贷款都可以办理商转公，只是客户选择的商转公贷款发放行，在建行、工行、招行这三家中的任意一家银行。

网友：商转公业务是以家庭为单位，还是以个人为单位？

罗文春：商转公贷款是以家庭为单位。

网友：如果一个家庭拥有两套住房，其中一套是纯商业贷款，是否可以商转公？

罗文春：2016年5月16日(含)后发放的商贷可申请转公积金贷款，一个家庭只能有一套房使用公积金贷款，已申请过公积金贷款的必须在完全结清的情况下，才能继续申请商转公。申请转为公积金贷款的房产必须是家庭首套房或二套房，家庭第三套(及以上)房产不予受理。

网友：假设夫妻两人在婚前各有一套房，都是2016年5月16日(含)后发放的纯商业贷款，那么婚后这两套房是否可以各自商转公？

罗文春：不可以，这两套中的任意一套可以商转公，且只能按照单职工的公积金贷款额度来申请；但不能两套同时商转公，因为该业务是以家庭为单位，一个家庭只能有一套房使用公积金贷款。

网友：假如其中一方用纯商贷在婚前买的房，婚后夫妻双方是否可以商转公共同还款？

罗文春：可以的，但只能以单职工的公积金贷款额度来申请商转公。还有一种情况：假如房产证只有一个人名字，而该产权人没有缴纳公积金，只有配偶缴纳了公积金，让其配偶来申请商转公是不可以的，因为公积金贷款的条件必须是产权所有人之一。

网友：南昌市正常缴存公积金的夫妻双方、单职工公积金贷款最高额度分别为多少？

罗文春：南昌市城区、新建区夫妻双方公积金贷款最高额度为60万，单职工公积金贷款最高额度为50万；南昌县、原湾里区范围夫妻双方公积金贷款最高额度为50万，单职工公积金贷款最高额度为40万；进贤县、安义县夫妻双方公积金贷款最高额度为40万，单职工公积金贷款最高额度为30万。

网友：夫妻婚后购入的房产，在办理商转公业务时，是否可以按照夫妻双方的公积金贷款额度来申请？

罗文春：可以的，婚后购入的房产，属于夫妻双方的共同财产，可按照夫妻双方的公积金贷款额度来申请商转公。

网友：在商转公的办理流程中，有“借款申请人结清商业性住房贷款”这一项，这意味着在商转公之前必须先还清原有商贷吗？

罗文春：从流程上来说，借款申请人先向南昌住房公积金管理中心提出商转公申请，中心作出审批，明确客户能不能贷、能贷多少钱；审批完成后客户需先将原有商贷自行结清，银行再将其所申请到的公积金贷款打入到个人账户中。

以一个例子说明：张三尚有80万商贷待还，以家庭为单位申请商转公，南昌住房公积金管理中心在审批后，张三家公积金贷款最高可贷60万，需要张三先将80万商贷全部结清，建行、工行、招行任意一家银行再将60万公积金贷款发放至张三个人账户中。如此一来，张三只需向南昌公积金管理中心还款即可，贴息环节全由公积金中心负责和银行对接，即其贷款申请方式、贷款利率、贷款额度、贷款期限、还贷提取方式、贷款信息变更方式均与公积金贷款相同。

04PART江西五个设区市公积金可异地贷款！

刚刚，大南昌都市圈住房公积金异地贷款合作在南昌正式启动。来自九江、宜春、抚州、上饶、南昌五地住房公积金行业同仁齐聚一堂，现场签署合作协议，这也意味着从今天起，五城职工办理都市圈内异地贷款业务，不需来回奔波就可以一次办结，节约时间和经济成本。对五城职工来说，这既是一件喜事盛事，同时也是一件具体的民生实事。

本次合作包括几个具体内容，一是实施住房公积金个人住房贷款一体化政策。都市圈内各公积金中心，确保申请异地个人住房公积金贷款职工与本地住房公积金贷款职工享有同等权益。

二是建立住房公积金信息共享核查机制。各公积金中心开通自身核心业务查询接口，方便其他中心通过信息共享平台查询业务审批所需信息，以防范异地个人贷款风险，简化办理材料，提高工作效率。

三是完善异地贷款风险协防机制。主要包括共同防范异地个人住房贷款风险，以及协助开展贷款逾期催收。

大南昌都市圈建设是一项让百姓“看得见、摸得着”的工程，大南昌都市圈住房公积金异地贷款合作的实施是住房公积金个人住房贷款一体化政策，也是落实打造大南昌都市圈建设的一项具体举措。

公积金贷款大变化，对你来说，到底是鸡肋还是好事呢？

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